한 때 갭투자가 성행하면서 사회적 문제로 대두될 즈음, 갭투자의 영향으로 인해서인지 다른 거시경제적인 이유가 있어서인지는 모르겠지만 역전세 문제가 심각했었다. 역전세란 무엇이고 누가 피해를 입는 것이며 피해를 예방하기 위해선 어떻게 해야 하는지 알아둘 필요가 있다.
역전세 뜻
역전세란 말그대로 전세가 역전되었다는 것으로 전세가격이 집값을 넘어서는 상황을 말한다. '깡통전세'라고도 한다. 본디 전세란 우리나라에서만 있는 방식으로 집을 구매하지 않고 일정금액을 맡겨두고 집을 이용하는 것이다. 그래서 보통은 전세가격은 매매가격보다 낮은 것이 합리적이다. 하지만 경우에 따라서는 역전세처럼 전세값이 매매값을 넘어서게 되기도 한다.
이는 보통 전세값이 올라서 생기는 일은 아니다.(물론 그럴수도 있지만) 예를 들어 설명해보자 A라는 아파트가 있는데 B씨가 A라는 아파트에 전세계약을 2년전에 했다고 가정하자. 당시 A아파트의 매매 가격은 5억이었고 전세가격은 4억이었다. 그런데 2년 후 오늘 아파트 가격이 3억 8천만원으로 내려왔다. 아파트 가격이 내려가면서 전세가격보다 아래로 떨어지게 된 것이다.
역전세의 문제
이런 역전세는 어떤 문제를 야기할까? 세입자 입장에서 가장 심각한 문제는 나중에 전세집을 옮기려 할 때, 전세금을 돌려받지 못할 수도 있다는 것이다. A아파트 집주인은 B로부터 전세금을 받아 아마 다른 곳에 사용했을 것이다.(대출을 상황했던지, 다른 투자 상품에 썼던지) B가 집을 옮기려 하면 새로운 세입자를 받아야 하는데 집값이 현재 전세금 아래에 형성되어 있으니 새로운 세입자에게는 기존 전세값보다 훨씬 낮은 금액을 받아야 한다.
집주인이 돈을 더 구해서 B씨에게 전세금을 돌려줘야 하는 일이 생기는 것이다. 당연 집주인은 그럴 돈이 없다. B에게 전세금을 돌려주지 않는다. B는 새로 이사가는 집에 돈을 줘야 하는데 주지 못하고 발만 동동 구르게 된다. 집 주인은 오히려 집을 사라고 종용하는 경우도 심심치 않게 생긴다.
역전세 문제 해결방법
이런 역전세문제가 발생하면 해결이 쉽지 않다. 아무리 대항력 있는 확정일자를 받았다 할지라도 집값이 전세값보다 떨어진 상황에서 전세대금을 다 받지 못할 수도 있는 것이다. 이럴 때를 대비하자면 평소에도 내가 살고 있는 전세집의 시세가 어떻게 변하고 있는지 관심을 두는 습관이 필요하다. 주변 시세 변화 뿐 아니라 집 주인의 상태에 대해서도 관심을 가지면 좋다. 이상한 낌새는 생각보다 일찍 나타난다.
두번째는 전세 보증 보험에 가입하는 것이다. 전세금 반환에 대한 보증보험에 가입하는 것인데 원한다고 모두 가입할 수 있는 것은 아니다. 전세대출이 있다면 전세보증보험 가입이 안될 수 있다. 이런 보증보험이 가장 확실한 전세금 회수 방법이다.
