요즘 경기 침체가 올 것이라는 우려와 부동산 시장의 어려움으로 인해 전세 집주인이 변경되는 상황에서 불안을 느낄 수 있습니다. 이번 글에는 집주인 변경 시 어떻게 대처해야 하는지에 대해 알아보겠습니다.
전세 집주인 변경 시 대처방법 7가지
대항력 확보
전세 계약을 체결하면 가장 먼저 할 일은 주민센터나 인터넷을 통해 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보하는 것입니다. 대항력을 확보하면 새 집주인에게 전세 계약 기간 동안 계속해서 해당 주택에 거주할 수 있고 보증금을 돌려달라고 요청할 수 있습니다. 또한 이로 인해 다른 채권자보다 우선순위로 배당을 받을 수 있습니다.
대항력 활용
대항력은 전입신고한 다음날부터 효력이 발생합니다. 만약 집주인이 근저당을 설정하려는 경우에는 대항력 확보와 함께 이를 방지하기 위해 특약사항을 계약서에 추가하여 근저당을 설정하지 않도록 해야 합니다.
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다.
출처 : 주택임대차보호법 제3조 1항
동시 진행
가끔 동시 진행 사례도 있습니다. 잔금을 지불한 날에 기존 집주인이 집을 판매하는 경우, 전세 세입자의 대항력을 활용할 수 있습니다. 새 집주인이 전세 금액을 반환할 능력이 없다면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으므로 전세 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다.
기존 계약서 유지
집주인이 변경되더라도 대항력을 확보한 경우, 기존 계약서를 그대로 사용하여 새 집주인에게 전세금 반환을 요청할 수 있습니다. 계약서를 재작성할 필요가 없습니다.
전세금 증액시 계약서 작성
전세금을 증액하려면 해당 부분에 대한 계약서를 작성하고 증액된 금액을 새 집주인의 계좌로 이체합니다. 이때도 등기부의 근저당 설정 여부를 확인해야 합니다.
근저당 설정 확인
근저당 설정 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 증액된 전세금 계약서 작성 전에 반드시 근저당이 설정되지 않았는지 확인해야 합니다.
장래에 생길 채권을 최고액까지 담보하기 위한 저당권을 근저당이라 하며 그 근저당을 설정하는 것을 근저당설정이라 한다. 즉, 부동산에 근저당을 잡아놓은 금액만큼 돈을 받을 권리가 있다고 표시하는 것을 말한다. 만약 채무자가 채무를 상환하지 않는다면, 채권자가 채권을 담보로 갖게 된 부동산을 처분하여 우선적으로 변제를 받을 수 있다. 근저당 설정은 은행 등 금융기관이 주로 하며 근저당을 설정하고 융자를 해준다.
[네이버 지식백과] 근저당설정
집주인과의 의사표시
새 집주인과 기존 집주인 모두에게 승계를 거부하고 전세 보증금 반환을 요청하려는 의사표시를 통보해야 합니다. 이때 안 날은 등기명의 변경된 날로부터 1개월 내로 설정하시기를 권장합니다.
요약하면, 집주인 변경 상황에서 불안해하지 않도록 대항력을 확보하고, 새 집주인과의 전세 계약 또는 증액된 계약을 작성할 때 근저당 설정 여부를 확인하며, 필요한 경우 새 집주인과 기존 계약서를 활용하여 전세금 반환을 요청하시면 됩니다.
