부동산 경매에 대한 관심이 엿보이는 요즘, 내 집 마련 혹은 더 나은 입지로의 '갈아타기'를 생각하는 분들이 많습니다. 경매의 매력은 시세보다 낮은 가격에 집을 살 수 있는 가능성 때문인데, 특히 토지거래허가구역에서 경매가 가능하다는 소식이 주목받고 있습니다. 이 글에서는 경매에 도전할 때 알아두어야 할 유의사항 및 팁을 정리해 보겠습니다.
경매가 토지거래허가제에서 제외된다고?
우선, 경매가 토지거래허가제(토허제) 규제를 피할 수 있는지에 대한 궁금증입니다. 결론부터 말하면, 경매에서 낙찰받은 물건은 토허제에서 제외됩니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조에서는 '민사집행법에 따른 경매는 허가 대상에서 제외한다'고 명시되어 있습니다. 이는 경매를 통해 부동산을 구매하기 좋은 환경을 제공합니다.
하지만 주의해야 할 점은 갭투자가 가능하다는 이야기가 아닙니다. 갭투자는 구입 후 임차인의 전세금을 이용해 매입하는 방식인데, 경매에서 낙찰받으면 매각대금을 한 번에 납부해야 합니다. 따라서 갭투자는 경매에서 어렵다는 점을 명심하세요. 경매는 자금을 일시에 마련해야 하며, 매매 후 즉시 전세나 월세를 놓을 수 있는 유리한 점이 있기에 매력적입니다.
재건축 아파트 경매 시세차익 노리기
다음으로 재건축 아파트에 대해 생각해 볼 수 있습니다. 허가구역 내 재건축 아파트 경매는 시세차익을 노리기에 좋은 선택이 될 수 있습니다. 하지만 다음 사항들을 체크해야 합니다. 첫째, 기존 소유자가 재건축 아파트의 조합원인지 확인해야 합니다. 조합원 자격이 없다면 입주가 불가하므로 큰 기대를 하지 말아야 합니다.
둘째, 조합원 자격 양도가 가능한지도 중요한 사항입니다. 경매 낙찰자는 일반적으로 조합원 자격을 양도받지만, 대부분의 허가구역이 '투기과열지구'로 지정되어 있어 양도가 제한됩니다. 예외적으로, 공공이나 금융기관에 채무불이행한 경우 경매를 통해 조합원 자격이 양도될 수 있습니다.
예를 들어, 서초구 반포주공1단지의 경우 지난해 71억 원에 낙찰된 사례가 있습니다. 이처럼 조합원 자격이 양도되느냐 여부는 경매의 성공에 크게 영향을 미칠 수 있습니다.
경매 자금 계획: 얼마가 필요할까?
경매로 허가구역 내 아파트를 구매할 때, 기본적으로 필요한 자금을 미리 파악하는 것이 중요합니다. 지지옥션의 이주현 선임연구원은 "경매로 낙찰받고자 하는 수요자는 대출이 어려운 다주택자일 가능성이 높다"며, 현금으로 구입할 준비가 필요하다고 조언합니다.
실거주를 목적으로 하더라도 허가구역의 대출 규제는 매우 엄격합니다. 담보인정비율(LTV)와 총부채원리금상환비율(DSR)등의 규제를 고려해야 하며, 계획을 세워 자금을 준비하는 것이 필수적입니다.
경매에서의 물건 찾기 전략
경매 매물의 감정가는 보통 6개월 전에 매겨지며, 이 시점 이후의 시세 변동이 있을 수 있습니다. 때문에 부동산에 관한 다양한 정보를 수집해야 합니다. 전문가들은 강남권 아파트의 경우 공인중개소에 직접 방문해 정보를 수집하는 것이 중요하다고 강조합니다. 공개된 정보 외에도 유용한 팁을 얻을 수 있습니다.
또한, 경매 입찰 시 '이사비'라는 관행을 알고 있어야 합니다. 낙찰자가 기존 거주자에게 위로금을 지급하는 형태로, 이에 대한 협상도 중요합니다. 퇴거가 원활하게 이루어지지 않는 경우에는 강제집행해야 할 위험도 있으니 주의가 필요합니다.
경매법정에서 실수하지 않으려면
미리 철저한 준비를 하더라도 경매법정에서 예상치 못한 실수를 저지를 수 있습니다. 입찰보증금을 날리는 일이 흔하게 발생하는데, 특히 입찰금액을 잘못 기입하는 사례가 많습니다. 입찰표에 적는 방식이 숫자로만 가능하므로 쓰는 방법을 익혀야 합니다.
자릿수 오해 또한 자주 발생합니다. 예를 들어, 556,000원을 5,560,000원으로 잘못 적게 된다면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 이러한 실수로 인해 경매를 포기해야 할 수도 있기에, 세심한 주의가 필수입니다.
부동산 경매는 처음에는 두렵게 느껴질 수 있지만, 전문가들은 한 번쯤 경험해 보라고 권장합니다. 직접 경매를 체험해 보는 것만으로도 유익한 학습이 될 수 있습니다.
결론적으로, 경매를 통해 부동산 구매에 도전하는 것은 복잡하지만 큰 보상을 가져올 수도 있습니다. 지금까지 살펴본 유의사항과 팁을 바탕으로 치밀한 준비를 통해 성공적인 경매 경험을 쌓길 바랍니다.
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사람들의 반응
- “경매에 도전해보려니 걱정이 되지만, 내용을 보니 좀 더 자신감이 생겼어요.”
- “경매 법정에서 실수하지 않게 잘 준비해야겠네요. 답변에 정말 도움이 됐습니다!”
- “갭투자에 대한 오해 때문이었는데, 경매의 매력을 다시 한 번 생각해보게 되었어요.”